In un contesto in cui i flussi di cassa non si sono ancora completamente ripresi in modo uniforme e l’assorbimento del mercato rimane frammentato, le imprese devono gestire simultaneamente il capitale per le attività di investimento, adempiere agli obblighi di rimborso del debito e sviluppare piani di flusso di cassa per evitare rischi a cascata.
Verso la fine dell’anno, la pressione sul flusso di cassa aumenta.
Dopo un periodo di notevole volatilità nel mercato obbligazionario societario, l’attività di emissione si sta gradualmente riprendendo. Tuttavia, per le società immobiliari, la riapertura del mercato dei capitali non significa necessariamente un alleggerimento della pressione finanziaria. Al contrario, l’obbligo di rimborsare le obbligazioni in scadenza rimane una fonte di particolare preoccupazione, soprattutto negli ultimi mesi dell’anno.
Nel solo secondo trimestre del 2026, il valore delle obbligazioni societarie immobiliari emesse ha raggiunto circa 72.600 miliardi di VND, con un incremento di 2,8 volte rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tuttavia, insieme alla ripresa di questo canale di raccolta di capitali, l’obbligo di rimborsare i vecchi debiti crea anche una notevole pressione.
Secondo l’Associazione vietnamita del mercato obbligazionario (VBMA), circa 111.673 miliardi di dong di obbligazioni societarie giungeranno a scadenza nella seconda metà del 2026. In particolare, le obbligazioni immobiliari rappresentano circa il 54,7%, pari a oltre 61.000 miliardi di dong.
Dati precedentemente pubblicati mostrano che solo a novembre 2026 sono previste scadenze per circa 13.000 miliardi di VND di obbligazioni immobiliari e a dicembre per circa 25.000 miliardi di VND. Si stima che nel 2026 saranno dovuti rimborsi per un totale di 120.000 miliardi di VND di obbligazioni emesse da società immobiliari.
Allo stesso tempo, questi dati mostrano anche che la pressione non deriva solo dall’entità degli obblighi di debito, ma anche dalle tempistiche di pagamento. Per le imprese immobiliari, il flusso di cassa dipende spesso dall’andamento delle procedure legali, della costruzione e delle vendite.
Le obbligazioni in scadenza richiedono alle aziende di disporre dei fondi necessari entro i termini previsti. Un’azienda con un elevato patrimonio complessivo, ma priva di liquidità a breve termine, potrebbe comunque incorrere in uno squilibrio finanziario se le sue passività in scadenza sono concentrate nello stesso periodo.
Di recente, molte aziende hanno optato per soluzioni quali: negoziare con gli obbligazionisti per estendere il periodo di pagamento, modificare i termini delle obbligazioni, pagare parzialmente con le attività aziendali o predisporre proattivamente nuove fonti di finanziamento per onorare i propri obblighi in scadenza.
Continuare a utilizzare capitali a breve termine per finanziare progetti a lungo termine, o emettere nuove obbligazioni esclusivamente per rifinanziare il debito, senza adottare misure concomitanti per migliorare il flusso di cassa derivante dalle attività operative, aumenterà la pressione nei prossimi anni.
Inoltre, la mancanza di informazioni o la divulgazione tardiva possono aumentare l’ansia, rendendo difficile per le imprese raccogliere nuovi capitali.
Ristrutturazione proattiva e riduzione del rischio.
In realtà, onorare gli obblighi obbligazionari rimane un compito arduo. Ad esempio, la Gia Phu Real Estate Co., Ltd. aveva un capitale residuo di 125 miliardi di VND e interessi per oltre 32,5 miliardi di VND alla fine di giugno 2026. La società sta contemporaneamente negoziando con gli obbligazionisti e intraprendendo procedure relative alla conversione degli obblighi obbligazionari in altri asset. Questo caso dimostra che, anche quando un’azienda possiede asset, convertirli in liquidità in tempi brevi per far fronte agli obblighi obbligazionari rimane un problema complesso.
Secondo il dottor Can Van Luc, esperto di finanza e settore bancario, la soluzione fondamentale non è continuare a indebitarsi per ripagare i debiti, bensì generare flussi di cassa reali dalle attività operative. Le imprese devono rivedere l’intero portafoglio progetti, dando priorità a quelli che possono completare le procedure legali e immettere rapidamente i prodotti sul mercato; allo stesso tempo, dovrebbero dismettere con decisione asset e progetti che non sono più in linea con la loro strategia. In particolare, è necessario costruire una struttura finanziaria equilibrata tra capitale proprio, credito bancario, obbligazioni e flussi di cassa derivanti dalle attività operative.
“La questione centrale ora è la necessità di ridurre ulteriormente i tempi di elaborazione delle procedure amministrative e di migliorare il meccanismo per la determinazione delle tasse sull’uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria in modo trasparente, stabile e prevedibile. Una volta rimossi gli ostacoli legali, le imprese potranno accelerare l’implementazione, le vendite e generare flussi di cassa per adempiere ai propri obblighi finanziari”, ha analizzato il Dott. Can Van Luc.
Il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell’Associazione immobiliare vietnamita, ha osservato che, per le obbligazioni in scadenza, le aziende devono elaborare un piano per gestirle tempestivamente, anziché attendere la data di scadenza del pagamento. Questi piani potrebbero includere l’utilizzo del flusso di cassa derivante dalle vendite, il recupero crediti, la liquidazione di attività non strategiche, la raccolta di capitale azionario, la collaborazione con investitori strategici o la negoziazione con gli obbligazionisti per adeguare il periodo di scadenza alle loro capacità finanziarie.
Prolungare i termini di rimborso delle obbligazioni ha un senso reale solo se l’azienda dispone di un chiaro piano di ripresa del flusso di cassa. Se il periodo di rimborso viene esteso senza un miglioramento delle attività aziendali, gli obblighi di debito continueranno ad accumularsi, creando maggiori pressioni in futuro e incidendo sulla fiducia degli investitori.
Il dottor Nguyen Van Dinh ritiene che il miglioramento del meccanismo di divulgazione delle informazioni, il potenziamento della qualità del rating creditizio e il rafforzamento della supervisione sull’utilizzo del capitale contribuiranno a limitare la mobilitazione incontrollata di capitali. Gli investitori, inoltre, devono valutare attentamente la capacità finanziaria, il flusso di cassa e le garanzie dell’organizzazione emittente, anziché concentrarsi esclusivamente sui tassi di interesse.
Nel lungo periodo, solo quando il modello di business genera flussi di cassa sostenibili, le imprese immobiliari possono ridurre la dipendenza dal capitale preso a prestito e limitare il rischio di ricorrenti pressioni per il rimborso del debito.
Fonte: https://hanoimoi.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-doi-mat-voi-ap-luc-dao-han-trai-phieu-1756333.html
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