Prevenire la collusione e la manipolazione dei prezzi, garantire una concorrenza genuina nelle aste di beni.

Ridurre al minimo gli aspetti negativi nel processo d’asta .

Intervenendo alla discussione del Gruppo 1 ( Hanoi ) sul progetto di legge (modificato) sull’asta dei beni, il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet si è sostanzialmente detto d’accordo con la necessità di emendare la legge e con i contenuti presentati dal Governo. Secondo il deputato, questa legge ha un impatto diretto sulla gestione e sull’utilizzo delle risorse statali, in particolare terreni, beni pubblici e beni soggetti a procedimenti esecutivi. Un requisito fondamentale è garantire che i beni offerti all’asta siano competitivi, che il loro valore sia determinato in modo appropriato in base ai prezzi di mercato e che le pratiche scorrette nel processo d’asta siano limitate.

Sulla base dell’esperienza pratica, i delegati hanno evidenziato due problematiche che devono essere affrontate simultaneamente: la speculazione, ovvero l’offerta di lotti elevati seguita dall’abbandono dei depositi, con conseguente distorsione del mercato; e la collusione e la manipolazione dei partecipanti, che possono arrivare a influenzare la selezione degli enti organizzatori delle aste al fine di sminuire i prezzi e ridurre i ricavi derivanti dagli asset. Se ci si concentra unicamente sul problema dell’offerta di lotti elevati seguita dall’abbandono dei depositi, senza controllare fin dall’inizio i comportamenti anticoncorrenziali e deprimenti, la modifica alla legge non risolverà pienamente le problematiche pratiche.

Riguardo alla portata della regolamentazione e all’applicazione della legge di cui agli articoli 1 e 3, il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Ngoc Viet ha convenuto che la legge sulle aste di beni deve standardizzare le procedure d’asta, ma deve definire chiaramente le responsabilità tra la legge sulle aste e le leggi specializzate.

Il rappresentante ha citato un esempio: in materia di diritti di utilizzo del suolo, la decisione di mettere all’asta un terreno, la determinazione del prezzo di partenza, le condizioni di utilizzo e l’approvazione dei risultati rientrano nell’ambito del diritto fondiario. La selezione dell’ente organizzatore dell’asta, la divulgazione pubblica delle informazioni, l’accettazione delle candidature e lo svolgimento dell’asta stessa devono invece seguire la procedura d’asta.

“Se i confini delle responsabilità non sono chiari, in caso di violazioni potrebbe verificarsi una situazione in cui gli enti si scaricano la responsabilità, rendendo difficile determinare le responsabilità specifiche. Pertanto, propongo che l’articolo 3 stabilisca chiaramente i compiti che devono essere applicati uniformemente alla Legge sulle aste dei beni, il contenuto delle leggi specializzate e le necessarie eccezioni, garantendo la coerenza con le leggi in materia di terreni, beni pubblici, minerali e applicazione delle norme civili”, ha proposto il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Ngoc Viet.

Per quanto riguarda la selezione degli enti organizzatori delle aste di cui all’articolo 21, i delegati hanno concordato sull’obiettivo di semplificare le procedure e ridurre i costi per i beni di scarso valore, ma hanno osservato che un meccanismo di designazione privo di criteri trasparenti potrebbe compromettere la concorrenza fin dalla fase di selezione.

Secondo i delegati, se determinate organizzazioni vengono sistematicamente selezionate senza gara, o se la valutazione delle loro capacità ed esperienza manca di obiettività, sarà difficile garantire l’indipendenza delle attività d’asta. Pertanto, è necessario definire chiaramente le condizioni per l’applicazione del metodo di designazione, i principi di selezione oggettiva e la responsabilità della divulgazione pubblica dei risultati e delle motivazioni della selezione; al contempo, dovrebbe essere previsto un meccanismo per controllare i conflitti di interesse tra i proprietari dei beni e le organizzazioni che gestiscono le aste. Per i beni pubblici, questo requisito è ancora più importante perché la selezione dell’organizzazione che gestisce le aste incide direttamente sull’efficienza dello sfruttamento dei beni statali.

Prevenire la collusione e la manipolazione dei prezzi prima che abbia luogo l’asta.

Sottolineando i rischi di collusione, manipolazione delle aste e dei prezzi, il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet ha evidenziato la necessità di prestare particolare attenzione all’attuazione a livello locale. Oltre alla pratica di presentare offerte a prezzi insolitamente alti per poi ritirare la caparra, un gruppo di persone potrebbe tentare di influenzare l’asta ancor prima che abbia luogo. Il deputato ha analizzato la situazione, ipotizzando che molte persone si registrino ma in realtà appartengano allo stesso gruppo di interesse, accordandosi per non competere tra loro o esercitando pressioni per impedire la partecipazione a coloro che ne avrebbero effettivamente bisogno. In questi casi, l’asta potrebbe comunque mantenere la sua forma e le sue procedure, ma la concorrenza genuina risulterebbe fortemente limitata.

Una preoccupazione maggiore riguarda il rischio di collusione tra partecipanti, proprietari immobiliari e organizzatori dell’asta. Se l’accesso ai registri, alle informazioni sugli immobili o alla registrazione viene compromesso, il prezzo di aggiudicazione potrebbe essere artificialmente abbassato, rendendo difficile l’individuazione della frode attraverso i soli verbali d’asta. Pertanto, il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet ha proposto di migliorare le norme contenute nell’articolo 10 e negli articoli correlati relativi alla selezione degli enti, alla registrazione e all’organizzazione delle aste, al fine di garantire il controllo sull’intero processo prima, durante e dopo l’asta. Le persone aventi diritto devono avere pari accesso ai registri, alla registrazione e alla partecipazione; qualsiasi rifiuto di un’offerta deve essere giustificato e documentato per la verifica.

Allo stesso tempo, è necessario un meccanismo per monitorare le aste che presentano anomalie, come ad esempio un elevato numero di registrazioni ma un numero esiguo di offerte, un’offerta vincente molto vicina al prezzo di partenza, o la frequente partecipazione di determinate organizzazioni o individui ad aste con risultati simili. Tuttavia, il rappresentante ha sottolineato che si tratta solo di segnali che necessitano di indagine e che non è consigliabile concludere automaticamente che si sia verificata una collusione in assenza di prove.

“Nei casi in cui si riscontra una collusione tra proprietari immobiliari, organizzazioni d’asta e partecipanti per manipolare i risultati, sono necessarie normative chiare in materia di responsabilità, meccanismi di gestione e risarcimento dei danni. Un’asta è veramente trasparente solo quando non solo rende note le procedure, ma garantisce anche una reale concorrenza tra i partecipanti”, ha sottolineato il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Ngoc Viet.

Per quanto riguarda la norma relativa alla determinazione dell’aggiudicatario, di cui all’articolo 28, comma 7, la bozza stabilisce che coloro che partecipano all’asta si considerano aver accettato di offrire almeno il prezzo di partenza; in assenza di offerte valide, si procederà a un sorteggio per determinare l’aggiudicatario. Il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet ha analizzato la norma affermando che l’obiettivo è limitare la situazione in cui molte persone si registrano ma non presentano offerte, comprese quelle che potrebbero partecipare per turbare o manipolare i risultati. Tuttavia, il deputato ha sostenuto la necessità di distinguere chiaramente tra la partecipazione all’asta e la reale intenzione di acquistare l’immobile.

Se un offerente che inizialmente non ha fatto offerte viene dichiarato vincitore dell’asta tramite sorteggio, ma poi si rifiuta di acquistare e viene trattato come se avesse ritirato la propria offerta, il rischio di azioni legali è molto elevato. Pertanto, il rappresentante ha suggerito che l’aggiudicatario debba essere determinato solo in caso di offerte valide o di chiara conferma di accettazione del prezzo di partenza. Se nessuno fa offerte o accetta l’acquisto, l’asta dovrebbe essere considerata non andata a buon fine. Per quanto riguarda la registrazione intenzionale, l’ostruzione di terzi o la collusione per evitare di fare offerte, si dovrebbe applicare un meccanismo per individuare e dimostrare le violazioni e imporre le relative sanzioni, anziché utilizzare un sorteggio per sostituire la volontà di concludere la transazione.

Le aste online devono andare di pari passo con il controllo dei dati.

Per quanto riguarda il deposito cauzionale e la gestione degli offerenti inadempienti, come previsto dagli articoli 29 e 56, la bozza di legge stabilisce un importo di deposito cauzionale compreso tra il 20% e il 50% del prezzo di partenza per le aste di diritti di utilizzo del terreno a fini residenziali. Il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet ha convenuto che sono necessarie misure rigorose per contrastare la speculazione e le offerte eccessive, con conseguente perdita del deposito cauzionale. Tuttavia, importi di deposito eccessivamente elevati potrebbero ostacolare la partecipazione di chi ha reali necessità, avvantaggiando al contempo i gruppi con maggiori risorse finanziarie. Quando il numero di partecipanti reali diminuisce, la concorrenza potrebbe ridursi, consentendo persino ad alcuni gruppi di dominare l’asta.

Pertanto, il delegato ha proposto di definire chiaramente i criteri per la selezione dell’importo del deposito, assicurandosi che sia commisurato alla natura e al valore del bene. Allo stesso tempo, è necessario chiarire il momento in cui il deposito viene convertito in cauzione, la procedura di rimborso e la gestione della cauzione nel caso in cui l’aggiudicatario non effettui il pagamento o l’asta venga annullata per cause non imputabili al partecipante. “Per quanto riguarda il divieto di partecipare alle aste, è necessario differenziare in base alla natura, all’entità e alle conseguenze della violazione, evitando un’applicazione rigida. Bisogna agire con fermezza contro coloro che sfruttano le aste a scopo speculativo e di lucro, ma la mancanza di condizioni di partecipazione esclude dalle aste le persone con reali necessità”, ha affermato il delegato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet.

Riguardo alle aste online e alle procedure semplificate previste dagli articoli 30 e 35, il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Ngoc Viet ha sostenuto l’espansione delle aste online come soluzione per ridurre i contatti diretti e limitare la collusione e la manipolazione tra le parti. Tuttavia, il deputato ha osservato che le aste online non eliminano automaticamente la collusione. Se l’organizzatore può interferire con l’accettazione delle candidature, i diritti di accesso, i tempi di registrazione dei prezzi o i dati di sistema, il rischio di manipolazione sussiste comunque in altre forme.

Pertanto, è necessario definire chiaramente i principi per l’archiviazione e la verifica dei dati elettronici; stabilire le responsabilità in caso di problemi tecnici; e specificare le circostanze in cui l’asta deve essere temporaneamente sospesa o riorganizzata.

Per quanto riguarda la procedura semplificata, i delegati hanno convenuto che essa debba essere applicata ai beni di scarso valore, a quelli con elevati costi di gestione o a quelli che non sono stati messi all’asta più volte senza successo. Tuttavia, la semplificazione dovrebbe mirare unicamente a ridurre i costi amministrativi e non dovrebbe compromettere i requisiti fondamentali in materia di trasparenza delle informazioni, concorrenza e vigilanza. In particolare, è necessario impedire la suddivisione dei beni in parti più piccole al fine di beneficiare della procedura semplificata o di evitare aste online obbligatorie.

Sulla base dei punti sopracitati, il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Ngoc Viet ha suggerito che l’organo preposto alla stesura della legge presti particolare attenzione alla prevenzione della collusione e della manipolazione dei prezzi fin dalla fase di selezione degli enti organizzatori delle aste e di accoglienza dei partecipanti, anziché limitarsi a gestire le violazioni a posteriori. Secondo il deputato, la legge deve prevenire simultaneamente la doppia manipolazione: l’aumento artificiale dei prezzi a scopo speculativo e di lucro, e l’abbassamento artificiale dei prezzi per eliminare la concorrenza, con la conseguente cessione di beni a un prezzo inferiore al loro valore ottenibile in un’asta equa. A tal fine, è necessario chiarire le responsabilità di ciascun soggetto, rendere pubbliche le informazioni necessarie e garantire fondati motivi per l’indagine e la gestione delle violazioni.

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“Le procedure possono essere più semplici, i tempi più brevi, ma la competitività, la trasparenza e la responsabilità non devono essere compromesse. Si tratta di condizioni cruciali per gestire e utilizzare efficacemente i beni statali, tutelare i diritti dei cittadini e costruire fiducia nelle attività di asta.”

Il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Ngoc Viet (Hanoi)