07/10/2026 – L’emergenza abitativa richiede più alloggi a prezzi accessibili, una programmazione pluriennale delle risorse per l’edilizia pubblica e sociale e il recupero degli immobili inutilizzati, anche attraverso cambi di destinazione d’uso. È la strategia proposta dall’Associazione nazionale dei costruttori edili (Ance) per aumentare l’offerta di case e coinvolgere anche capitali privati negli investimenti.
Tra gli strumenti indicati dall’Ance ci sono inoltre flessibilità urbanistica, semplificazioni procedurali, leva fiscale e una “Zes Casa”, modellata sull’esperienza delle Zone economiche speciali ma adattata alle specificità dei territori.
Le proposte sono state presentate nell’ambito della Conferenza “Città nel Futuro 2030-2050”, dedicata a case e città accessibili, vivibili e sicure, che si è svolta a Roma dal 30 settembre al 2 ottobre 2026, con l’inaugurazione alla Camera e le giornate successive al Maxxi.
Emergenza casa, 300mila famiglie aspettano un alloggio pubblico
Secondo i dati presentati dall’Ance, 300mila famiglie sono ancora in lista d’attesa per un’abitazione pubblica e solo il 3,5% delle famiglie vive in una casa popolare. La quota è molto più alta in altri Paesi europei: arriva al 29% nei Paesi Bassi, al 24% in Austria e Svezia e al 17% in Francia.
A rendere più difficile l’accesso all’abitazione contribuisce anche il divario tra il costo di realizzazione degli immobili e la capacità di spesa delle famiglie. Secondo l’elaborazione Ance su dati Istat, nei primi sette mesi del 2026, rispetto al 2019, i costi di costruzione degli alloggi sono aumentati del 25%, a fronte di una crescita del 14% delle retribuzioni per dipendente.
Per Ance, la casa non è un semplice bene di consumo ma una “infrastruttura sociale strategica”, da cui dipendono la tenuta e la competitività dei territori.
Più fondi per edilizia residenziale pubblica e sociale
La prima proposta riguarda l’aumento e la programmazione pluriennale dei fondi destinati all’ERP, edilizia residenziale pubblica, e all’ERS, edilizia residenziale sociale.
Ance propone inoltre di agevolare i progetti diffusi coinvolgendo i cosiddetti capitali pazienti, cioè investimenti privati con orizzonti temporali più lunghi, attraverso una combinazione di flessibilità urbanistica, semplificazioni procedurali e leva fiscale.
Edifici dismessi, riuso e cambi d’uso e ‘Zes Casa’
Una parte dell’offerta abitativa dovrebbe arrivare dal patrimonio edilizio già esistente. Ance propone di incentivare il riuso degli edifici dismessi e non utilizzati, favorendo il cambio di destinazione d’uso. La proposta collega quindi la politica per la casa alla rigenerazione urbana.
Tra gli strumenti proposti compare la “Zes Casa”, che mutuerebbe il modello delle Zone economiche speciali applicandolo alle politiche abitative. Secondo i costruttori, le semplificazioni dovrebbero basarsi sulle specificità territoriali ed essere accompagnate da un regime fiscale incentivante per investitori e famiglie.
Ance non ha definito il contenuto operativo dello strumento: non ha indicato aliquote, agevolazioni specifiche, requisiti degli interventi o territori di applicazione. La “Zes Casa” resta quindi, per ora, una proposta da tradurre in norme e misure attuative.
Il patrimonio abitativo italiano è vecchio ed energivoro
Alla necessità di aumentare gli alloggi accessibili, Ance affianca quella di migliorare la qualità delle abitazioni esistenti. Il patrimonio residenziale italiano conta 12,4 milioni di edifici e 35,3 milioni di abitazioni. Di queste, il 52% appartiene alle classi energetiche F o G e il 68,3% è stato costruito prima del 1980.
Riqualificare gli edifici per ridurre consumi e costi
L’Associazione quantifica anche i possibili effetti della riqualificazione energetica. Il passaggio medio dalla classe G alla classe C comporterebbe una riduzione del 54% dei consumi totali di energia per riscaldamento e raffrescamento e del 62% delle emissioni di CO2. Il passaggio dalla classe F alla classe B determinerebbe invece, secondo i dati presentati, una riduzione del 42% dei consumi totali di energia e del 53% delle emissioni di CO2.
Incentivi stabili e Conto Termico per gli alloggi popolari
Sul fronte degli incentivi, Ance chiede strumenti stabili, con obiettivi misurabili e di lungo periodo, per riqualificare gli edifici più energivori. Il principio indicato è “premiare solo chi risparmia”: meno consumi, meno spesa. Ance propone inoltre di rafforzare l’utilizzo del Conto Termico per gli edifici popolari e per gli alloggi delle fasce più deboli e di inserire l’efficientamento energetico degli edifici tra gli interventi ammissibili con la flessibilità europea.
Sicurezza sismica ed economia circolare
L’Associazione propone di prevedere parametri di sicurezza sismica, soprattutto nei territori ad alto rischio, e di favorire l’economia circolare nelle costruzioni, promuovendo la gestione e il riutilizzo dei materiali per ridurre il ricorso alla discarica e alle materie prime vergini.
Piano Casa, Tajani: intervenire sulla “zona grigia”
Nel confronto è entrato anche il Piano Casa del Governo. Il vicepremier Antonio Tajani ha indicato la necessità di accelerare i tempi del Piano Casa, definendolo lo strumento per recuperare edifici degradati e costruire nuovi alloggi per la cosiddetta “zona grigia” del disagio abitativo: chi non ha i requisiti per la casa popolare ma ha comunque bisogno di una risposta. Il ministro lo ha inoltre collegato a rigenerazione urbana, riqualificazione ed efficienza energetica.
Piano Casa, i dubbi Ance sulla ripartizione dei 10 miliardi
Ance giudica positivamente il Piano Casa ma ne segnala alcune criticità. Vanessa Pesenti, vicepresidente con delega economico-fiscale e tributaria, ha posto il tema della ripartizione dei 10 miliardi tra primo e secondo pilastro. Ha chiesto inoltre se il “fondo dei fondi” avrà risorse aggiuntive o sarà solo un collettore di fondi già disponibili. Infine, le agevolazioni e le semplificazioni previste per gli investimenti sopra il miliardo andrebbero estese anche a quelli di importo minore, tenendo conto dei diversi valori immobiliari tra le città.
Salvini: un miliardo “subito” per recuperare 60mila alloggi pubblici
Il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini ha ribadito l’annuncio di un miliardo di euro “subito” per recuperare e rimettere sul mercato 60mila alloggi pubblici inutilizzati perché non a norma. Le risorse sarebbero disponibili, in attesa degli ultimi passaggi amministrativi. Il bando di Invitalia è atteso all’inizio del 2027, con l’obiettivo di avviare gli interventi già nei primi giorni dell’anno.
Le proposte di Ance dal 2024 ad oggi
Le proposte presentate a Città nel Futuro non nascono ora ma seguono la linea che Ance porta avanti da almeno due anni. Già nel dicembre 2024 l’Associazione aveva lanciato un Piano Nazionale Casa fondato su quattro leve: procedure urbanistiche accelerate, sinergia tra pubblico e privato (con dismissione e valorizzazione degli immobili pubblici), coinvolgimento di investitori istituzionali e di “fondi d’investimento pazienti”, incentivi fiscali per ridurre i costi di produzione, a cui si aggiungono fondi stabili e una governance statale dedicata.
A maggio 2026 Ance ha proposto di rendere strutturale il metodo del PNRR per evitare l’effetto ‘scalino’ a fine Piano, lanciando l’idea di un ‘PNRR europeo per la casa’, con permessi più rapidi, costo del credito più basso e maggiore ricorso al partenariato pubblico-privato. Le proposte del 2026 su riuso degli edifici dismessi e capitali pazienti riprendono quindi, in forma aggiornata, quell’impostazione.
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