Con l’elevato costo del debito obbligazionario, qual è la soluzione per le imprese immobiliari?

A seguito del rallentamento del credito bancario e del calo del mercato azionario, le obbligazioni stanno diventando un’importante fonte di finanziamento per le imprese immobiliari. Tuttavia, l’aumento dei costi di emissione, unitamente a circa 167 trilioni di dong di obbligazioni in scadenza tra il quarto trimestre del 2026 e la fine del 2027, sta esercitando pressione sui flussi di cassa e sulla capacità di rifinanziamento degli sviluppatori.

L’emissione di obbligazioni accelera e le imprese subiscono pressioni per rispettare le scadenze.

Secondo il rapporto sul settore immobiliare residenziale – Prospettive per la seconda metà del 2026 pubblicato da VIS Rating, nei primi nove mesi del 2026 le società immobiliari hanno emesso obbligazioni per un valore di circa 149.500 miliardi di VND, con un incremento del 126% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La maggior parte delle emissioni proviene da importanti sviluppatori, tra cui Vinhomes con 31.000 miliardi di VND, Hung Long con 14.000 miliardi di VND e Hung Phat Invest Hanoi con 9.300 miliardi di VND .

Parallelamente all’aumento del volume delle emissioni, è cresciuto anche il costo del capitale. Il tasso di interesse medio sulle emissioni obbligazionarie ha raggiunto circa l’11,4% annuo, con un incremento di 110 punti base rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

In particolare, circa 167 trilioni di VND di obbligazioni immobiliari giungeranno a scadenza nel quarto trimestre del 2026-2027. Questa pressione si verifica in un contesto meno favorevole per altri canali di raccolta fondi.

Nei primi sei mesi del 2026, la crescita del credito immobiliare ha raggiunto solo l’8,6%, inferiore al 15% registrato nello stesso periodo del 2025. Nel frattempo, il valore delle emissioni azionarie da parte delle società immobiliari si è attestato a soli 350 miliardi di VND, con una diminuzione dell’86% rispetto allo stesso periodo.

La necessità di incrementare la raccolta fondi tramite obbligazioni ha comportato anche un aumento della leva finanziaria. Il rapporto debito/capitale proprio delle società immobiliari quotate in borsa è salito al 74% nei primi sei mesi dell’anno, rispetto a una media del 54% registrata nel periodo 2022-2025.

Sebbene il fatturato netto e l’EBITDA del gruppo siano aumentati rispettivamente dell’89% e del 100%, il flusso di cassa derivante dalle attività operative non è migliorato di conseguenza. Ad eccezione di Vinhomes, che ha registrato un flusso di cassa operativo positivo di circa 90.000 miliardi di VND negli ultimi 12 mesi, molte altre aziende hanno continuato a registrare un flusso di cassa negativo.

VIS Rating stima che il profilo creditizio del settore immobiliare potrebbe indebolirsi nella seconda metà del 2026, con rischi concentrati tra i piccoli sviluppatori, quelli dipendenti dal mercato secondario o quelli con progetti che presentano problematiche legali.

Non puoi semplicemente chiedere un prestito per saldare i debiti.

Di fronte alla pressione delle scadenze dei prestiti, il Dott. Can Van Luc, capo economista di BIDV e membro del Consiglio consultivo nazionale per la politica finanziaria e monetaria, ritiene che le imprese debbano concentrarsi sulla generazione di flussi di cassa dalle proprie attività operative, anziché continuare a fare affidamento su capitali presi in prestito per saldare vecchi debiti.

Secondo lui, gli investitori dovrebbero rivedere i loro portafogli di progetti, dando priorità a quelli che possono completare le procedure legali e immettere rapidamente i prodotti sul mercato. Gli asset e i progetti non più redditizi possono essere ceduti per recuperare il capitale. Allo stesso tempo, la struttura finanziaria deve essere più equilibrata tra capitale proprio, credito bancario, obbligazioni e flusso di cassa operativo.

Il dottor Can Van Luc ritiene che la rimozione degli ostacoli legali sia un fattore cruciale per migliorare il flusso di cassa delle aziende. Quando i progetti vengono implementati e lanciati sul mercato in anticipo, le imprese dispongono di entrate aggiuntive per adempiere ai propri obblighi finanziari.

Di conseguenza, nonostante l’elevato volume di obbligazioni in scadenza, la pressione attuale è ancora inferiore di circa un terzo rispetto al picco raggiunto nell’agosto 2023. La ripresa del mercato immobiliare, il miglioramento delle vendite e l’accelerazione degli investimenti pubblici stanno inoltre generando ulteriore flusso di cassa per le imprese.

Dal punto di vista del credito, il Dott. Can Van Luc ritiene che la crescita del credito immobiliare nel 2026 potrebbe ancora raggiungere circa il 15%, corrispondente a circa 675.000 miliardi di VND di credito aggiuntivo per questo settore. Questa risorsa aiuterà le imprese a bilanciare e ruotare il proprio capitale.

Nel frattempo, il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell’Associazione immobiliare vietnamita e presidente di VARS, ha commentato che le aziende con obbligazioni in scadenza devono preparare per tempo un piano per gestirle.

Tra le possibili soluzioni si possono includere l’utilizzo dei ricavi di vendita, il recupero crediti, la liquidazione di attività non strategiche, l’aumento del capitale azionario, la ricerca di investitori strategici o la negoziazione di adeguamenti delle scadenze con gli obbligazionisti.

Tuttavia, il signor Dinh ha osservato che estendere i termini di rimborso delle obbligazioni ha senso solo se l’azienda migliora contemporaneamente il proprio flusso di cassa. Se si estende solo il periodo di pagamento senza apportare modifiche alle attività aziendali, gli obblighi di debito continueranno ad accumularsi.

Secondo lui, gli investitori devono valutare anche la capacità di rimborso del debito di un’azienda, il flusso di cassa e le garanzie, oltre a limitarsi a considerare i tassi di interesse. Nel lungo termine, la generazione di un flusso di cassa sostenibile determinerà la capacità di ridurre la dipendenza dal capitale preso a prestito e di limitare il rischio di pressioni ricorrenti sulle scadenze obbligazionarie.

Oltre alla pressione derivante dalle scadenze dei pagamenti, il signor Dinh ritiene che le imprese immobiliari debbano affrontare anche la sfida dei costi del capitale, dato che l’accesso a fonti di finanziamento a medio e lungo termine rimane limitato.

In particolare, il mercato immobiliare rimane fortemente dipendente dal credito bancario, mentre la portata degli altri canali di raccolta di capitali, comprese le obbligazioni societarie, non ha ancora soddisfatto il fabbisogno di capitale del settore.

Secondo lui, quando i tassi di interesse aumentano, gli elevati costi di finanziamento possono ridurre l’efficienza degli investimenti, allungare i tempi di ammortamento e incidere sull’andamento dei progetti. Pertanto, è necessario sviluppare canali di capitale a medio e lungo termine per ridurre la pressione sul sistema bancario e creare maggiori opportunità per le imprese immobiliari.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/om-no-trai-phieu-chi-phi-cao-loi-giai-nao-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-204261008205323122.htm