oltre 7mila edifici allo Stato

C’è un effetto delle gare per le concessioni balneari di cui nessuno parla: né il Ministero delle Infrastrutture, né il bando-tipo in via di definizione, né le principali associazioni di categoria: quando le concessioni in essere cesseranno e le aree andranno a gara, tutti gli edifici in muratura costruiti dai concessionari sul demanio marittimo passeranno allo Stato senza alcun compenso o rimborso. È la regola dell’articolo 49 del Codice della Navigazione. Sulla base dello studio effettuato da “Coste360” al 1° ottobre 2026 le strutture in muratura in concessione in Italia sono circa 7.447 di cui 689 incamerate dallo Stato e, quindi, già pertinenze demaniali; a seguito della gara anche le restanti 6.758 strutture in muratura diventeranno patrimonio statale per effetto dell’incameramento. Insomma, significa che, il giorno della gara, tutte le migliaia di imprese che oggi gestiscono un ristorante, un bar, un negozio, uno stabilimento con strutture in muratura, diventeranno di colpo ciò che finora erano soltanto i concessionari pertinenziali: gestori di un immobile dello Stato. Con una differenza: dovranno ricomprarsi, in gara, anche loro il diritto di usare un edificio che hanno costruito, manutenuto e ristrutturato.

Per anni il Coordinamento ha denunciato che la categoria dei concessionari di pertinenze demaniali non veniva riconosciuta nella sua diversità. Oggi possiamo dire una cosa in più: quella diversità non riguarda più una minoranza. Con le gare, la linea che separa chi gestisce un edificio da chi gestisce una spiaggia attrezzata con strutture smontabili diventa la linea che attraversa l’intero comparto. Chi ha costruito in muratura, alla scadenza della concessione, sarà pertinenziale e non esiste una sola regola per lui.

Per capire la differenza basta un esempio. Chi ha in concessione un’area libera la attrezza con ombrelloni, lettini, cabine e chioschi smontabili: sono beni suoi, che a fine concessione rimuove, porta via o cede al subentrante. Quello che resta allo Stato è la spiaggia, così come l’aveva data in concessione. Chi gestisce un edificio in muratura, invece, non può portare via nulla. Che il fabbricato sia già incamerato come pertinenza dello Stato o che sia stato costruito dal concessionario e destinato a diventare pertinenza alla scadenza, resta dov’è: con il tetto rifatto, le strutture consolidate, gli impianti rinnovati, i danni delle mareggiate riparati. Tutto questo passa allo Stato e a chi subentra.

L’unica compensazione prevista è l’indennizzo dell’articolo 4 comma 9 della legge 118/2022: il valore degli investimenti non ancora ammortizzati, più un’equa remunerazione su quelli degli ultimi cinque anni. Ma non tutti i concessionari, a causa della grande paura di perdere il titolo, hanno investito negli ultimi 5 anni. E comunque sia, per un fabbricato costruito decenni fa e ormai ammortizzato, questo significa un valore prossimo allo zero. L’edificio passa allo Stato, che ne ricaverà un canone, e al subentrante, che lo riceve pronto, avviato, conosciuto dalla clientela. Chi lo ha costruito e custodito esce con poco o nulla dopo che nel corso della gestione gli ingentissimi costi ne hanno eroso il reddito.

Ed è qui che la differenza diventa decisiva. Per chi ha investito in attrezzature mobili, che si consumano in pochi anni e restano comunque di sua proprietà, un indennizzo calcolato sugli investimenti più recenti ha una sua logica. Per un edificio no: il suo valore dura decenni e non si esaurisce con la concessione. Misurarlo sulla durata del titolo, e limitarne la remunerazione agli ultimi cinque anni, significa cancellare con un tratto di penna decenni di investimenti fatti su un bene che resterà pubblico, a esclusivo vantaggio dello Stato e del subentrante.

Il Coordinamento non contesta la devoluzione allo Stato, che la giurisprudenza europea ha dichiarato legittima, ma chiede che gli investimenti realizzati sugli edifici siano misurati con criteri adeguati alla loro natura: ammortamento sulla vita utile dell’opera e non sulla durata del titolo, riconoscimento degli interventi di manutenzione straordinaria e ricostruzione, remunerazione proporzionata al capitale immobilizzato. E chiede che il bando-tipo dia rilievo, nei criteri di gara, alla gestione e conservazione di un immobile, come già oggi fa per la continuità di lettini e ombrelloni e per gli alberghi confinanti.

Da quando, nel 2021, sono stati aboliti i canoni OMI per le pertinenze, i costi di chi gestisce una pertinenza e di chi gestisce un fabbricato non ancora incamerato si sono avvicinati moltissimo: ingenti IMU, TARI sull’intera superficie coperta, manutenzione ordinaria e straordinaria, ricostruzione dopo le mareggiate. Due posizioni che formalmente la legge ancora distingue, ma quasi uguali nella sostanza e che la gara definitivamente unificherà.

La questione dei pertinenziali, che il Ministero ha preferito non ascoltare, escludendoli dall’ultimo confronto del 28 settembre, è in realtà la questione di tutte le imprese che hanno costruito in muratura. Il Coordinamento invita tutte le imprese che gestiscono fabbricati in muratura sul demanio, pertinenziali e non, a prendere sin da ora coscienza di tale amara realtà e far sentire la propria voce. Chiede alle associazioni di categoria, seppure con il comprensibile imbarazzo legato alla forza dei numeri (30.000 imprese circa di cui solo 7.447 in muratura), di fare propria la distinzione tra opere non amovibili e aree attrezzate con strutture amovibili. E chiede alla politica, di maggioranza e di opposizione, di esternare con i fatti se ritiene giusto che migliaia di edifici costruiti da privati passino allo Stato con un indennizzo prossimo allo zero, senza che le regole della gara ne tengano conto. L’auspicio è che anche la Conferenza Unificata, che deve ancora esprimere il proprio parere sul bando-tipo, raccolga quest’appello e tenga conto di tali incontestabili profili di ragionevolezza ed equità: il tempo per correggerlo c’è, ma è davvero poco.

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