Con la risoluzione 21/E del 5 giugno, l’Agenzia delle Entrate ritorna su un argomento spinoso, specie dopo i controlli avviati dall’amministrazione finanziaria sui contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus senza procedere alla variazione catastale che, va ricordato, è obbligatoria per gli interventi sull’immobile che ne modificano la rendita, come afferma la normativa di qualche decennio fa (Dm 701 del 1994 e Rd 652 del 1939).
L’Agenzia delle Entrate – dopo le richieste di chiarimento ricevute – è tornata, infatti, ad illustrare i criteri per l’individuazione delle tipologie di interventi edilizi che assumono rilevanza catastale e per le quali sorge l’obbligo di aggiornamento catastale, con particolare riferimento alla rideterminazione del classamento e della rendita delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.
Le richieste di chiarimento sono connesse all’invio delle cosiddette lettere di compliance, trasmesse dall’Agenzia in caso di mancata presentazione, da parte dei soggetti obbligati, degli atti di aggiornamento catastale per gli immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus.
Seppure la risoluzione sia stata elaborata per rispondere ai dubbi legati ai controlli attivati nei confronti di chi ha usufruito del Superbonus, i relativi chiarimenti si applicano a tutti gli interventi edilizi, non solo a quelli relativi al superbonus. Questo perché gli adempimenti catastali restano definiti dalla normativa di settore che non è stata innovata dalla misura che ha disposto l’attivazione dei controlli sugli interventi agevolati attraverso la maxi-detrazione.
Quando la variazione catastale è obbligatoria
L’Agenzia ricorda che sussiste l’obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza. Questo si verifica, in via esemplificativa, in presenza di variazioni della destinazione d’uso, della consistenza, della conformazione e della sagoma dell’unità immobiliare, nonché delle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive.
Il documento evidenzia anche che «l’obbligo di aggiornamento è conseguente a qualsiasi mutazione dello stato dell’unità immobiliare che implichi un riesame della categoria catastale, della classe o della consistenza».
Ampliamento degli impianti: quando occorre rideterminare la rendita
L’Agenzia risponde anche ai dubbi più ricorrenti che hanno riguardato la rilevanza catastale degli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, anche tramite impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari.
«In relazione al mero ampliamento della dotazione impiantistica ed in assenza di altre fattispecie di interventi edilizi – si legge nel documento -, si può ritenere non necessaria una rideterminazione del classamento e della rendita catastale per gli interventi non suscettibili di comportare un incremento della redditività apprezzabile nell’ambito dell’attuale sistema estimativo catastale, ossia inidonei ad incrementare la redditività ordinaria dell’unità immobiliare in misura pari o superiore a differenze percentuali significative, in relazione al quadro di tariffa di riferimento».
«In prima approssimazione, per una valutazione dell’incremento derivante dagli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, si può procedere in analogia con le modalità di calcolo delineate per gli immobili a destinazione speciale e particolare, confrontando per l’unità immobiliare il valore catastale ante intervento (pari al prodotto della rendita catastale per il pertinente moltiplicatore di cui al decreto del Ministro delle finanze del 14 dicembre 1991, n. 5646)13, con il valore catastale che l’unità immobiliare assumerebbe dopo l’intervento. Quest’ultimo è ottenuto sommando al valore ante intervento il valore medio infracensuario degli impianti che hanno incrementato la dotazione dell’unità immobiliare, riportato all’epoca censuaria di riferimento (biennio 1988-1989)».
In termini operativi:
Vante = Rc x M
Vpost = Vante + Vimpianti
Dove:
Rc è la rendita catastale dell’unità immobiliare in atti prima dell’intervento;
M è il moltiplicatore previsto dal decreto ministeriale n. 5646 del 1991 per la categoria catastale dell’unità immobiliare; Vimpianti è il valore medio infracensuario degli impianti dell’intervento, riferito al biennio economico di riferimento 1988-89.
Il valore catastale successivo ai lavori si ottiene quindi sommando al valore ante intervento il valore degli impianti che hanno incrementato la dotazione dell’unità immobiliare, ricondotto all’epoca censuaria 1988-1989.
Impianti realizzati in più fasi o comuni a più immobili
Nella risoluzione si precisa, inoltre, che nel caso in cui l’ampliamento della dotazione impiantistica sia il risultato di più interventi, eseguiti anche in momenti diversi, il valore degli impianti installati da prendere in considerazione ai fini di tale valutazione è quello complessivo corrispondente all’attuale dotazione dell’unità immobiliare (al netto degli interventi eventualmente già considerati per l’attribuzione della rendita attualmente in atti).
Inoltre, quando sono installati nuovi impianti a servizio di più unità immobiliari, per ciascuna unità interessata dall’intervento deve prendersi in considerazione la quota di valore ad essa riferita.
Il documento evidenzia anche che l’operazione di confronto del valore catastale ante e post non può prescindere dalla preliminare verifica della rispondenza del classamento in atti dell’unità immobiliare allo stato di fatto precedente all’intervento.
Inoltre, in presenza di interventi ulteriori rispetto al mero ampliamento della dotazione impiantistica, resta ferma la necessità di una valutazione tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività, considerato che il criterio sopra descritto non afferisce ad una soglia normativa applicabile in via generalizzata, ai fini dell’esclusione dell’obbligo dichiarativo.
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