Nel Piano Casa convertito in legge restano i tre pilastri: la riqualificazione di alloggi popolari, il Fondo Housing coesione – gestito da Invimit in cui confluiranno le risorse di derivazione europea e nazionale destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo – e, infine, i programmi integrati di edilizia realizzati da privati con l’obbligo di prevedere una quota, pari almeno al 70%, di edilizia convenzionata.
Il Senato ha approvato in via definitiva il testo che ora è atteso in Gazzetta ufficiale per l’entrata in vigore. Nei programmi di edilizia integrata diventa obbligatorio prevedere la presenza di spazi e servizi di prossimità, anche comuni, funzionali alla coesione sociale e al benessere della comunità. Si specificano i requisiti dei soggetti attuatori e decade il vincolo dell’investimento estero per poter immettere i programmi di edilizia integrata sulla rampa di lancio delle semplificazioni procedurali governate da un commissario straordinario.
Un piano che richiede tempo per essere realizzato sia perché le risorse previste sono distribuite nel tempo e sia perché l’attuazione non è di certo immediata. Occorrono provvedimenti attuativi, convenzioni. E, nel frattempo, è all’opera l’architetto Felice Squitieri, commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma di interventi del Piano Casa.
Il Piano di edilizia integrata
Il piano di edilizia integrata, da realizzare prevalentemente con capitali privati, punta ad assicurare un’offerta abitativa per chi, pur non rientrando nei programmi di edilizia residenziale pubblica, non riesca – per motivi economici – ad accedere al libero mercato per prendere in locazione o acquistare la prima a casa. Un piano esteso anche agli studenti universitari fuori sede e lavoratori del settore privato che abbiano necessità di trasferirsi in un luogo diverso da quello di residenza.
Gli interventi dovranno prevedere almeno il 70% di edilizia convenzionata finalizzata alla locazione o alla vendita, rispettivamente a canone o a prezzo calmierati e il restante 30% alla locazione o vendita alle condizioni di mercato. Una formula contestata dai costruttori che ne lamentano l’inapplicabilità e l’insostenibilità nei territori in cui i valori di mercato non sono elevati.
Il prezzo e il canone calmierati sono determinati mediante una convenzione con il comune interessato e devono garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato (si fa riferimento ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o a valori effettivi di mercato oggettivamente documentati).
I programmi di edilizia convenzionata dovranno anche assicurare un’adeguata dotazione di servizi pubblici a servizio degli insediamenti, con particolare riferimento alla presenza di esercizi commerciali di vicinato. Al fine di limitare il consumo di suolo, salvaguardare il paesaggio e prevenire rischi naturali, gli interventi dovranno essere attuati prioritariamente attraverso programmi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente o mediante ristrutturazione di edifici esistenti in zone agricole per le esigenze specifiche di lavoratori stagionali in agricoltura.
In sede di conversione è stato aggiunto anche che per la componente di edilizia convenzionata sia obbligatorio prevedere la presenza di spazi e servizi di prossimità, anche comuni, funzionali alla coesione sociale e al benessere della comunità residente, con particolare riferimento a interventi di senior cohousing e cohousing intergenerazionale. Una quota compresa tra il 5 per cento e il 15 per cento della superficie utile complessiva può essere destinata a startup, microimprese, attività lavorative svolte in postazioni condivise (coworking), commercio di prossimità, artigianato urbano e a servizi di quartiere mediante convenzioni a canone calmierato. Sarà la convenzione stipulata con il Comune a disegnare i contorni di tale possibilità. Per l’edilizia convenzionata bisognerà assicurare una adeguata dotazione di servizi pubblici, avendo cura di garantire la presenza di esercizi commerciali di vicinato e di attività artigianali di produzione di beni o di prestazione di servizi.
Diverse le semplificazioni, gli incentivi e le misure di accelerazione previsti. Per i programmi di edilizia convenzionata possono essere previsti incrementi di volumetria non superiori al 35% di quella originaria, legittima o legittimata, calcolata esclusivamente sulla quota di alloggi di edilizia convenzionata. Per la realizzazione di interventi di edilizia integrata mediante specifici e importanti programmi di investimento sul territorio italiano in misura non inferiore ad almeno un miliardo di euro, con Dpcm si provvede a dichiarare il preminente interesse strategico nazionale dell’intervento e alla nomina di un Commissario straordinario per accelerarne la realizzazione. Con una modifica apportata alla Camera decade il requisito della presenza di ingenti investimenti esteri per l’accesso dei piani integrati alle misure tese ad accelerare i tempi di realizzazione.
Ai fini dell’approvazione degli atti necessari alla realizzazione degli interventi, va sempre indetta una conferenza di servizi semplificata, che deve concludersi nel termine di 30 giorni dalla sua convocazione o in 40 giorni nel caso in cui siano presenti amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, dei beni culturali o alla tutela della salute e della pubblica incolumità dei cittadini. Inoltre, viene estesa a tutti gli interventi di edilizia convenzionata ritenuti strategici l’applicazione delle semplificazioni in tema di cambi di destinazione d’uso degli immobili da destinare a residenze universitarie (di cui all’articolo 1-quater della legge 14 novembre 2000, n. 338, con esclusione dei commi 2, 3, 6 e 8). Viene stabilito anche che la superficie direttamente interessata dall’intervento di edilizia residenziale convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento.
In fase di conversione sono stati aggiunti anche i requisiti dei soggetti privati che possono realizzare i piani di edilizia integrata. Inoltre, quando il piano di edilizia integrata interessa un comparto di sviluppo di grandi dimensioni, che preveda l’insediamento di una pluralità di destinazioni d’uso, residenziali e non residenziali, la quota percentuale minima del 70% di edilizia convenzionata è calcolata esclusivamente con riferimento all’importo dell’investimento complessivo destinato alla componente residenziale del comparto, ossia quella relativa alle unità abitative di edilizia convenzionata e di edilizia residenziale libera, con esclusione degli investimenti destinati a destinazioni d’uso non residenziali. Anche questa precisazione è stata aggiunta in sede di conversione.
Piano straordinario per la manutenzione, il recupero e la riconversione del patrimonio pubblico
Il Piano Casa destina 970 milioni di euro per un piano straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. Le risorse confluiranno in un conto gestito da Invitalia e saranno distribuite sulla base di bandi che dovranno premiare interventi di partenariato pubblico-privato inseriti in piani di contrasto del degrado o di rigenerazione urbana.
Gli interventi da finanziare dovranno avere come effetto la riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale, nonché la riconversione del patrimonio pubblico inutilizzato. Fanno parte delle risorse da far confluire nel conto corrente intestato a Invitalia anche il 50% di quelle destinate al sostegno di famiglie vulnerabili per la componente edilizia residenziale pubblica del Fondo sociale per il clima. Un’ulteriore iniezione di risorse, pari ad ulteriori 4,8 miliardi (spalmati tra il 2027 e il 2034), proviene dalle risorse per la rigenerazione urbana stanziate dalla legge di Bilancio 2020 a favore dei Comuni.
«L’obiettivo del programma -ha annunciato il Governo – è recuperare e rendere disponibili circa 60mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali».
Per l’attuazione degli interventi c’è il commissario straordinario (avrà una struttura di supporto alle sue dipendenze), che può operare attraverso il sistema delle ordinanze, in deroga a ogni disposizione di legge diversa da quella penale, fatto salvo il rispetto delle disposizioni del codice delle leggi antimafia, delle disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché dei vincoli inderogabili derivanti dall’appartenenza all’Ue.
Gli interventi dovranno garantire il rispetto dei princìpi e delle regole tecniche sulla progettazione universale.
Fondo housing Coesione
Il Piano prevede la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da Invimit Sgr (denominato Fondo housing Coesione), delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento.
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