Modificando l’importo del deposito, si ampliano le opportunità di partecipare all’asta.

Maggiore è il valore dell’immobile, minore sarà la percentuale di acconto.

Commentando la normativa relativa alle cauzioni, il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Khac Than ha dichiarato che, secondo la bozza, per la messa all’asta dei diritti di utilizzo del terreno per la realizzazione di progetti, la cauzione varia dal 10% al 20%; per la messa all’asta dei diritti di utilizzo del terreno per la costruzione di alloggi per famiglie e singoli individui, tale importo varia dal 20% al 50%.

Secondo i delegati, i diversi importi dei depositi potrebbero derivare da precedenti prassi d’asta. Tuttavia, è necessario studiare come determinare un rapporto più appropriato in base al valore del bene, evitando di creare un onere finanziario eccessivo per i partecipanti all’asta.

Citando l’esempio dell’asta per i diritti di utilizzo del terreno per un progetto residenziale commerciale con un prezzo di partenza di 1.000 miliardi di VND, il rappresentante ha analizzato che, applicando un acconto del 20%, le imprese dovrebbero stanziare fino a 200 miliardi di VND. Si tratta di una somma ingente, che non tutte le imprese possono permettersi. Analogamente, per un terreno del valore di 50 miliardi di VND, un acconto del 20% equivarrebbe già a 10 miliardi di VND, il che potrebbe limitare la partecipazione di famiglie e singoli individui all’asta.

Sulla base di tale prassi, il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Khac Than ha proposto di studiare e determinare il tasso di interesse sui depositi in base a soglie di valore degli attivi, secondo il principio che minore è il valore degli attivi, maggiore è il tasso di interesse sui depositi; maggiore è il valore degli attivi, minore è il tasso di interesse sui depositi.

Il delegato ha citato un esempio: per un bene del valore di 10 miliardi di VND, applicando un tasso di deposito del 20% sarebbero necessari 2 miliardi di VND; mentre per un bene del valore di 1.000 miliardi di VND, anche con un tasso di deposito del 10%, l’importo raggiungerebbe comunque i 100 miliardi di VND. Secondo il delegato, la determinazione del tasso in questo modo mira a incoraggiare una maggiore partecipazione da parte di un maggior numero di soggetti, garantendo al contempo trasparenza e apertura nelle attività d’asta.

Sempre in relazione ai depositi, il delegato ha suggerito di unificare la normativa sulle aste di beni. Secondo il delegato, i depositi nelle aste dei diritti di sfruttamento minerario sono regolati dalla legge sui minerali, mentre esiste già una legge sulle aste di beni che disciplina le attività d’asta. Pertanto, è necessario studiare e includere le relative normative nella legge sulle aste di beni al fine di evitare la frammentazione tra le leggi e facilitare il monitoraggio e il controllo.

Chiarire le responsabilità e rimuovere gli ostacoli nelle aste di beni.

Per quanto riguarda la gestione dei depositi cauzionali, il deputato dell’Assemblea Nazionale Nguyen Khac Than ha dichiarato che, in caso di aggiudicazione dell’asta, il deposito, unitamente agli interessi maturati, viene convertito in acconto e incluso negli obblighi di pagamento dell’aggiudicatario. Tuttavia, il deputato ha suggerito di chiarire le tempistiche relative alla gestione di tale importo, soprattutto per le aste dei diritti di utilizzo del suolo.

Secondo i delegati, l’articolo 29 della bozza si riferisce a un periodo di 3 giorni lavorativi dalla data di conclusione dell’asta o dalla data di ricezione della decisione di approvazione dell’offerta vincente per i diritti di utilizzo del terreno. L’uso della congiunzione “o” senza definire chiaramente ciascun caso potrebbe causare difficoltà di attuazione e ledere i diritti dell’aggiudicatario.

Il rappresentante ha analizzato che, per le aste dei diritti di utilizzo del suolo, il tempo che intercorre tra la fine dell’asta e la decisione di riconoscimento dell’offerta vincente può arrivare a circa un mese in alcune località. Durante questo periodo, il denaro depositato in banca può maturare interessi a cui ha diritto l’aggiudicatario. Se il denaro viene trasferito al bilancio statale immediatamente dopo 3 giorni dalla fine dell’asta, l’aggiudicatario potrebbe non ricevere gli interessi maturati in attesa della decisione di riconoscimento dell’aggiudicazione.

Pertanto, i delegati hanno proposto di separare i due casi: per gli altri beni messi all’asta, il periodo di 3 giorni viene calcolato a partire dalla data di conclusione dell’asta; nello specifico, per le aste dei diritti di utilizzo del suolo, tale periodo deve essere calcolato a partire dalla data di emissione della decisione di riconoscimento dell’offerta vincente.

Per quanto riguarda l’autorità di rilasciare i certificati di abilitazione all’esercizio della professione di banditore d’asta, ai sensi dell’articolo 13, il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Khac Than ha proposto di affidare tale compito direttamente al direttore del Dipartimento di Giustizia, anziché al presidente del Comitato popolare provinciale.

Secondo i delegati, la valutazione dei requisiti per la certificazione viene attualmente effettuata dal Ministero della Giustizia e da altri enti specializzati, per poi essere sottoposta alla firma del Presidente del Comitato Popolare Provinciale. L’attribuzione diretta dell’autorità al Direttore del Ministero della Giustizia ridurrebbe i livelli intermedi, alleggerirebbe il carico di lavoro del Presidente del Comitato Popolare Provinciale e, al contempo, collegherebbe la responsabilità all’ente che svolge direttamente il lavoro specialistico.

Riguardo alle responsabilità di coloro i cui beni vengono messi all’asta, il rappresentante ha affermato che, sebbene la bozza abbia affrontato le responsabilità dei banditori e delle organizzazioni che si occupano delle aste di beni, le responsabilità di coloro i cui beni vengono messi all’asta, in particolare la responsabilità per il risarcimento in caso di dichiarazioni mendaci, non sono state definite in modo chiaro.

Il delegato ha citato l’esempio di un individuo che mette all’asta i diritti di utilizzo di un terreno pur non possedendo la piena proprietà legale, oppure in cui i diritti di utilizzo appartengono a più persone ma l’individuo ne rivendica la proprietà. Se, dopo l’asta, dovesse sorgere una controversia che porti all’annullamento dei risultati, l’aggiudicatario potrebbe subire delle perdite. Pertanto, il delegato ha proposto di definire chiaramente la responsabilità del proprietario del bene messo all’asta di risarcire i danni materiali in caso di dichiarazioni disoneste o ingannevoli sulla legalità del bene, che causino perdite all’aggiudicatario.

Per quanto riguarda il riconoscimento dei risultati delle aste, il deputato dell’Assemblea nazionale Nguyen Khac Than ha proposto di aggiungere un regolamento per riconoscere le aste vincenti anche nei casi in cui partecipi un solo soggetto con un’offerta almeno pari al prezzo di partenza, in particolare per le aste relative ai diritti di utilizzo del suolo.

Il delegato ha inoltre sollevato la questione di una situazione in cui molte persone si sono registrate per partecipare, ma durante l’asta solo una persona ha effettivamente fatto un’offerta al prezzo di partenza. Secondo il delegato, anche questo caso dovrebbe essere riconosciuto come un’asta valida, anche per i diritti di utilizzo del terreno per la realizzazione di progetti e per i terreni residenziali destinati a famiglie e privati.

Secondo il deputato Nguyen Khac Than, durante i periodi di recessione del mercato immobiliare, trovare acquirenti per gli immobili può risultare difficile. Pertanto, è necessario aggiungere alla Legge sulle aste immobiliari norme chiare sui casi sopracitati, al fine di risolvere le difficoltà pratiche.