Acconti iniziali elevati possono rappresentare uno svantaggio per chi acquista una casa.
La bozza di legge sull’asta dei beni (modificata) è stata presentata all’Assemblea nazionale la mattina del 19 ottobre. Essa propone di aumentare l’importo minimo del deposito per l’asta dei diritti di utilizzo del suolo a fini residenziali dal 10% al 20% del prezzo di partenza, mantenendo invariato l’importo massimo al 50%.
Si prevede che queste proposte possano arginare la pratica delle offerte eccessivamente elevate, seguite dalla perdita della caparra, che destabilizza il mercato immobiliare. Tuttavia, secondo gli esperti, aumentare l’importo della caparra o restringere i diritti di partecipazione alle aste non è sufficiente ad affrontare la causa principale della speculazione e della gonfiata speculazione sui prezzi dei terreni.
Parlando con i giornalisti di VietNamNet, il dottor Le Ba Chi Nhan, esperto di economia , ha affermato che aumentare l’importo del deposito al 20-50% del prezzo di partenza è una misura per accrescere la responsabilità finanziaria dei partecipanti e limitare la situazione in cui si fanno offerte ben al di sopra del valore effettivo per poi non versare il deposito.
Secondo il signor Nhan, il deposito massimo del 50% potrebbe creare un ostacolo finanziario significativo, costringendo i partecipanti a valutare attentamente la propria capacità di capitale e la possibilità di adempiere agli obblighi successivi all’asta. Questa politica contribuisce a escludere coloro che non dispongono di risorse finanziarie sufficienti e a limitare comportamenti di offerta arbitrari.
Tuttavia, se il tasso di riserva è troppo elevato, coloro che necessitano di acquistare un terreno a scopo residenziale ma dispongono di capitali limitati potrebbero avere difficoltà a partecipare. Nel frattempo, organizzazioni e privati con ingenti somme di denaro manterranno un vantaggio.
Pertanto, secondo il signor Nhan, la politica deve garantire un equilibrio tra l’instaurazione della disciplina di mercato e la parità di accesso per i partecipanti all’asta.
L’esperto ha sottolineato che la perdita delle cauzioni non è l’unica causa della distorsione dei prezzi dei terreni. I prezzi dei terreni sono influenzati anche dalle informazioni urbanistiche, dalla scarsità di offerta, dalla mentalità del gregge e dalla speculazione organizzata.
Se l’importo dei depositi viene aumentato senza meccanismi per monitorare le collusioni, garantire la trasparenza e controllare le transazioni anomale, il mercato può comunque essere soggetto ad altre forme di manipolazione.
Per mitigare questa situazione, il signor Nhan ha proposto di definire importi di deposito flessibili in base alla natura, alla portata e al rischio di ciascuna asta, anziché applicare un limite massimo rigido. Allo stesso tempo, è necessario divulgare completamente le informazioni di pianificazione, i prezzi di partenza, le condizioni legali e gli obblighi finanziari; e punire severamente la collusione, la fornitura di informazioni false e l’abbandono intenzionale dei depositi.
Inoltre, l’ente regolatore deve monitorare il prezzo dell’offerta vincente rispetto al prezzo di mercato, verificando al contempo la provenienza dei fondi e l’adempimento degli obblighi di pagamento previsti.
Il dottor Tran Xuan Luong, vicedirettore dell’Istituto vietnamita di ricerca e valutazione del mercato immobiliare, ritiene che questa misura possa limitare coloro che non dispongono di risorse finanziarie sufficienti, ma non necessariamente scoraggiare i grandi investitori con solide risorse economiche.
Per coloro che si aspettano di trarre un enorme profitto dall’aumento dei prezzi dei terreni, la perdita della caparra potrebbe non essere un deterrente sufficiente. Alcuni potrebbero persino utilizzare terzi per partecipare all’asta a proprio nome.
Secondo questo esperto, è necessario distinguere chiaramente lo scopo della partecipazione all’asta, che può essere l’acquisto di terreni a scopo residenziale, l’investimento nello sviluppo di un progetto o la speculazione, ovvero la compravendita per un profitto a breve termine. La gestione deve essere collegata alla provenienza dei fondi, alla storia della proprietà immobiliare e al processo di utilizzo del terreno dopo l’aggiudicazione dell’asta.
Ha inoltre proposto di studiare politiche fiscali adeguate per frenare la speculazione a breve termine e di creare un database fondiario unificato per aiutare gli enti di gestione a determinare la storia della proprietà e a individuare i casi con caratteristiche insolite.
Secondo il signor Luong, aumentare eccessivamente la cauzione potrebbe non produrre i risultati sperati, perché chi dispone di risorse finanziarie può comunque utilizzare qualcun altro per partecipare all’asta a proprio nome.
Ciascun caso di confisca del deposito deve essere differenziato al fine di applicare un provvedimento di “divieto”.
Oltre ad aumentare l’importo del deposito cauzionale, il disegno di legge propone di escludere, per un periodo compreso tra 6 mesi e 5 anni, gli aggiudicatari che non versano l’intera somma, con conseguente annullamento dell’asta, dalla partecipazione alle aste per i diritti di utilizzo del suolo a livello nazionale.
Il dottor Le Ba Chi Nhan ha commentato che questa misura aumenta la deterrenza, accresce la responsabilità dei partecipanti e limita la pratica di offrire prezzi anormalmente alti per creare un livello di prezzo artificiale e poi ritirarsi.
“Quando alcuni individui aumentano deliberatamente i prezzi ma non adempiono ai propri obblighi finanziari, le conseguenze vanno ben oltre un’asta fallita. Offerte vincenti anormalmente elevate possono diventare punti di riferimento fuorvianti, stimolando la speculazione, aumentando le aspettative sui prezzi dei terreni, incrementando il costo di accesso agli alloggi e distorcendo le decisioni di investimento per le imprese”, ha affermato.
Pertanto, secondo il signor Nhan, affrontare il problema della confisca intenzionale dei depositi è anche un modo per tutelare la trasparenza del mercato.
Se concepita correttamente, una normativa che vieti la partecipazione alle aste per un periodo determinato obbligherebbe i partecipanti a valutare attentamente le proprie capacità finanziarie prima di fare un’offerta, contribuendo a escludere coloro che partecipano per speculazione a breve termine, profitto illecito o manipolazione del mercato.
Tuttavia, il signor Nhan ha osservato che non tutti i casi di confisca del deposito cauzionale devono essere trattati allo stesso modo. È necessario distinguere tra violazioni intenzionali, collusione e manipolazione da situazioni di forza maggiore o controversie oggettive.
Le sanzioni devono avere una chiara base giuridica, una tempistica adeguata e garantire il diritto alla spiegazione e un meccanismo di ricorso. Inoltre, dovrebbe essere istituito un database unificato dei trasgressori, i risultati delle aste dovrebbero essere resi pubblici e il monitoraggio delle transazioni che presentano segni di irregolarità dovrebbe essere rafforzato.
Anche il dottor Tran Xuan Luong ritiene che sia necessaria cautela nell’applicazione del divieto, poiché la confisca dei depositi può derivare da molteplici ragioni e non tutti i casi sono finalizzati alla manipolazione del mercato o al profitto illecito.
Ad esempio, l’offerente vincitore potrebbe trovarsi ad affrontare eventi personali o cambiamenti nella propria situazione finanziaria che gli impediscano di portare a termine la transazione. Pertanto, se un divieto viene applicato in modo rigido, la politica potrebbe non rispecchiare accuratamente la natura di ogni singolo caso.
Oltre alle misure sopra menzionate, il signor Luong ha proposto di studiare un meccanismo per la determinazione di prezzi minimi e massimi nelle aste per i diritti di utilizzo del suolo, basato su valori fondiari appropriati e sulle condizioni di mercato. Di conseguenza, il prezzo minimo mira a limitare il rischio di perdita di beni statali, mentre il prezzo massimo può contribuire a impedire che i prezzi di aggiudicazione delle aste raggiungano livelli eccessivi, con conseguente impatto negativo sul livello generale dei prezzi immobiliari.
“ Aumentare l’importo del deposito o limitare i diritti di partecipazione di coloro che in precedenza hanno perso il proprio deposito sono solo soluzioni isolate. Per controllare efficacemente la speculazione fondiaria e l’inflazione dei prezzi, è necessario gestire rigorosamente le finalità di utilizzo del terreno, garantire la trasparenza dei fondi, migliorare i dati, sviluppare politiche fiscali appropriate e istituire un meccanismo per monitorare l’adempimento degli impegni dopo l’asta ”, ha affermato il signor Luong.
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