Il 19 ottobre, proseguendo il programma della seconda sessione della XVI Assemblea Nazionale, i delegati hanno discusso in gruppi il progetto di legge sulle aste di beni (modificato) insieme ad altri due progetti di legge. Nel Gruppo 3, composto dalle delegazioni dell’Assemblea Nazionale della città di Hai Phong, della provincia di Ha Tinh e della provincia di Lang Son, e nel Gruppo 6, composto dalle delegazioni dell’Assemblea Nazionale della provincia di Hung Yen e della provincia di Tay Ninh, molti pareri si sono concentrati sulla necessità di garantire la trasparenza e l’efficienza delle attività d’asta e di migliorare le condizioni per l’esercizio della professione di banditore d’asta.
Un’offerta vincente elevata non garantisce necessariamente il successo.
Pur concordando in linea di massima sulla necessità di emendare la Legge sulle Aste di Beni, il Rappresentante Nguyen Ngoc Son (Delegazione di Hai Phong ) ha sollevato una questione ricorrente: lo scopo delle aste è quello di ottenere l’offerta vincente più alta in un’unica sessione, oppure quello di allocare beni e risorse in modo trasparente, competitivo ed efficiente?
Un’offerta vincente elevata è un segnale positivo quando riflette una concorrenza genuina e il pagamento integrale, ma non può essere considerata un successo se l’offerente vincente perde la caparra, l’immobile viene abbandonato o l’offerta vincente viene manipolata per destabilizzare il mercato. Secondo il rappresentante, la legge deve essere neutrale sui prezzi e trasparente sui dati.
Il Primo Ministro Le Minh Hung ha partecipato al Gruppo 3.
Secondo i delegati, il comma 1 dell’articolo 37 della bozza stabilisce che i risultati devono essere pubblicati sul Portale nazionale delle aste immobiliari entro 5 giorni lavorativi, mentre l’articolo 158 della Legge fondiaria utilizza come informazione comparativa per la valutazione dei terreni solo il prezzo dell’offerta vincente, dopo che tutti gli obblighi finanziari sono stati adempiuti.
“Un prezzo gonfiato artificialmente e poi annullato, anche se non si qualifica come informazione comparativa ufficiale per la valutazione dei terreni, può comunque essere utilizzato arbitrariamente come prezzo di riferimento sul mercato, influenzando così le aspettative sui prezzi dei terreni, delle case e sui costi di investimento”, ha affermato il rappresentante, suggerendo che i risultati resi pubblici dovrebbero indicare chiaramente lo stato degli “obblighi finanziari non ancora adempiuti”, “adempiuti” o “annullati”. Il governo deve pubblicare dati sui depositi cauzionali trattenuti, sui risultati annullati e sulle entrate effettive, invece di limitarsi a registrare statisticamente il numero di aste e la differenza tra il prezzo di partenza e il prezzo di aggiudicazione.
Riguardo alla manipolazione dei prezzi, il deputato Nguyen Ngoc Son ha sostenuto che gli elevati importi di caparra non riducono automaticamente la speculazione, ma possono limitare le opportunità per coloro che hanno reali necessità, soprattutto per chi partecipa a gare d’appalto per terreni residenziali. Ha suggerito un meccanismo più affidabile, come le gare d’appalto competitive, in cui gli appaltatori che si rifiutano di completare un contratto devono fornire una garanzia di offerta pari al triplo della somma versata entro due anni; e coloro che hanno precedentemente perso la caparra devono versarne una maggiore entro un periodo specificato, individuando efficacemente i trasgressori ed evitando ostacoli per chi ha reali necessità.
Per i diritti di utilizzo del suolo e i diritti di sfruttamento minerario, dovrebbe essere obbligatorio un incremento di prezzo fisso o massimo, poiché la manipolazione dei prezzi si verifica spesso attraverso “salti di prezzo” seguiti dalla perdita della caparra. L’annullamento dei risultati per accordo (clausola 1, articolo 58) può essere una via d’uscita per gli offerenti che si aggiudicano l’asta e che non desiderano più acquistare; pertanto, per i beni di cui alla clausola 1, articolo 5, l’annullamento per accordo non dovrebbe essere applicato, oppure l’offerente vincitore non dovrebbe ricevere indietro la caparra.
I delegati hanno proposto di abolire il meccanismo della lotteria.
Durante la discussione sulla bozza di legge sulle aste di beni (modificata), il rappresentante Tran Dinh Gia (Delegazione dell’Assemblea Nazionale della provincia di Ha Tinh) ha suggerito all’organo di redazione di eliminare la disposizione relativa al sorteggio per la selezione dell’offerente vincente, contenuta nell’articolo 28, comma 7. Secondo la bozza, in caso di assenza di offerte all’asta o di offerte non valide, il banditore procederà al sorteggio per selezionare l’offerente vincente al prezzo di partenza; coloro che si rifiuteranno di partecipare al sorteggio saranno considerati come aventi ritirato la propria offerta.
Analizzando le carenze, i delegati hanno sostenuto che, sebbene il regolamento presupponga che i partecipanti accettino implicitamente il prezzo di partenza, la selezione casuale tramite sorteggio non rispecchia la natura competitiva di un’asta al ribasso e risulta incoerente con il concetto di asta di beni. Inoltre, considerare coloro che rifiutano di partecipare al sorteggio come se avessero ritirato la propria offerta, con conseguente perdita della caparra, è altrettanto irragionevole, poiché di fatto non hanno presentato alcuna offerta.
Il rappresentante Tran Dinh Gia (delegazione dell’Assemblea nazionale della provincia di Ha Tinh).
Pertanto, il delegato Tran Dinh Gia ha proposto che questo caso venga classificato come asta non andata a buon fine, da aggiungere al comma 1 dell’articolo 34, al fine di prevenire collusioni e mancate offerte. L’organo preposto alla redazione dovrebbe aggiungere una disposizione al comma 8 dell’articolo 29: coloro che partecipano all’asta ma non presentano offerte non riceveranno indietro la cauzione, in alternativa al meccanismo di sorteggio.
Eliminare il requisito del titolo di studio universitario per i banditori d’asta.
Riguardo agli standard per i banditori d’asta (articoli 10 e 11 della bozza), nel Gruppo 6, il rappresentante Phan Duc Hieu, membro a tempo pieno della Commissione per l’economia e le finanze (Delegazione dell’Assemblea nazionale di Hung Yen), ha affermato che anche la relazione di verifica della Commissione per l’economia e le finanze sollevava dubbi sull’opportunità di richiedere una laurea o un titolo di studio superiore per i banditori d’asta.
Il delegato ha proposto di eliminare questo requisito. Secondo il delegato, qualora non fosse possibile eliminarlo, dovrebbe essere richiesto solo un diploma universitario o di scuola professionale, o un titolo di studio superiore.
Il deputato Phan Duc Hieu, membro a tempo pieno della Commissione per l’economia e le finanze (Delegazione dell’Assemblea nazionale di Hung Yen).
Il rappresentante ha analizzato la questione, in primo luogo, affermando che i banditori d’asta devono conseguire un diploma in un corso di formazione professionale, svolgere un apprendistato di sei mesi e ottenere un certificato professionale. Questo sarebbe “sufficiente a controllare la qualità dei banditori”. In secondo luogo, una laurea universitaria non è di grande utilità per la professione di banditore d’asta. La bozza non limita la specializzazione; i banditori possono mettere all’asta qualsiasi cosa, dai terreni a tutti i tipi di beni. Tale titolo di studio potrebbe non essere nemmeno correlato alla competenza nel settore delle aste, eppure diventa un ostacolo. Il rappresentante ha anche respinto le speculazioni diffuse sui social media secondo cui questa proposta sarebbe volta a “spianare la strada” a qualcuno.
Per quanto riguarda la gestione dei banditori d’asta, il delegato ha suggerito di studiare e implementare un principio di gestione basato su certificati di identificazione e registrazione attraverso il sistema del Ministero della Giustizia; ha inoltre proposto che il Ministero della Giustizia si coordini con le organizzazioni professionali del settore sociale per emanare un “Codice etico” per i banditori d’asta. Secondo il delegato, sia i banditori d’asta che gli avvocati sono professioni che richiedono competenza ed etica, ma la legge non può regolamentare completamente l’etica. “Spero che la legge promuova il ruolo delle organizzazioni professionali del settore sociale attraverso un codice di condotta”, ha affermato il delegato.
Il progetto di legge sulla vendita all’asta dei beni (modificato), presentato dal Governo all’Assemblea Nazionale il 1° ottobre 2026, è composto da 7 capitoli e 64 articoli, e sostituisce la legge vigente, che è stata modificata e integrata dalla Legge n. 37/2024/QH15.
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