A Soc Son, una volta ci fu un caso in cui qualcuno offrì 30 miliardi di VND/m² per un terreno, ma poi rinunciò alla caparra.

Deve esistere un meccanismo sufficientemente efficace per porre fine alla pratica di offrire prezzi elevati per poi ritirarsi dall’asta.

La mattina del 19 ottobre, durante la discussione di gruppo sulla bozza di legge sull’asta dei beni (modificata), il delegato Nguyen Hoang Truong (Segretario del Comitato del Partito del distretto di Cua Nam, città di Hanoi ) ha proposto di applicare criteri più semplici o di consentire le aste dirette per i beni con prezzi di partenza bassi o prezzi di partenza totali bassi (come ad esempio inferiori a 200 milioni di VND).

Secondo i delegati, questo sistema a più livelli mira a risolvere le difficoltà pratiche. Attualmente, presso enti, unità, distretti e comuni, ogni volta che si procede alla liquidazione di un lotto di beni pubblici di piccole dimensioni e danneggiati (come scrivanie, sedie, computer e vecchie attrezzature di lavoro per un valore di decine di milioni di dong), la procedura di pubblicazione dell’annuncio sul Portale Nazionale delle Aste di Beni e la valutazione delle sue capacità richiedono molto tempo, e il costo della pubblicazione dell’annuncio e dello svolgimento della procedura è talvolta equivalente al valore dei beni recuperati.

“Tuttavia, per impedire che questo meccanismo venga abusato per creare ‘designazioni discrezionali’ o situazioni di ‘accordi sottobanco’, suddividendo intenzionalmente pacchetti di beni pubblici per evitare gare d’appalto/valutazioni di competenza, la legge deve aggiungere un principio vincolante che specifichi chiaramente il valore massimo complessivo per l’intera asta, imponga la divulgazione pubblica dell’identità dell’organizzazione d’asta selezionata sul portale informativo e preveda sanzioni che vietino la suddivisione intenzionale dei beni pubblici per applicare il metodo di designazione semplificato”, ha affermato Truong.

Contribuendo con il suo parere alla bozza di legge sulle aste di beni (modificata), il delegato Nguyen Van Thang (Presidente della Federazione del Lavoro della città di Hanoi) ha sottolineato la necessità di un meccanismo sufficientemente forte per porre fine alla pratica di offrire prezzi elevati e poi abbandonare le caparre, soprattutto nelle aste per i diritti di utilizzo del suolo.

Secondo il signor Thang, questo problema si è già verificato ad Hanoi. Nel 2024, a Thanh Oai, sono stati messi all’asta 68 lotti di terreno, con alcune offerte vincenti che superavano i 100 milioni di VND/m², ma solo 13 lotti hanno onorato gli obblighi finanziari entro la scadenza. A Soc Son, si è verificato un caso in cui qualcuno ha offerto 30 miliardi di VND/m² e poi ha perso la caparra, interrompendo il processo d’asta.

Il signor Thang ha sottolineato che questi casi non si limitano a violazioni degli obblighi di pagamento, ma la conseguenza più significativa è la creazione di un livello di prezzo artificiale che incide sui prezzi degli immobili circostanti, ostacola la gestione del territorio e rallenta le entrate di bilancio.

Pur riconoscendo la necessità di aumentare l’importo del deposito per le aste di terreni dal 10% al 50% del prezzo di partenza, il signor Thang ritiene che sia necessaria flessibilità poiché i prezzi fluttuano durante il processo d’asta, creando potenzialmente delle difficoltà.

Prevenire la manipolazione dei prezzi tramite collusione.

Un altro problema importante, secondo il signor Thang, è la necessità di prevenire la collusione per abbassare artificialmente i prezzi e la mancanza di una vera concorrenza nelle aste.

Pur concordando con i comportamenti vietati nella bozza di legge, il signor Thang ha sostenuto che, se si regolamentassero solo i comportamenti vietati senza prevedere strumenti per individuarli e controllarli, l’efficacia della legge sarebbe limitata. In realtà, si sono verificati casi in cui gruppi di investitori hanno cospirato, utilizzando più persone fisiche o giuridiche per partecipare alle aste, accordandosi per offerte non competitive, minacciando altri partecipanti o interferendo con la divulgazione pubblica delle informazioni sugli asset al fine di acquisirli a prezzi bassi.

“Propongo di aggiungere un meccanismo per controllare i partecipanti all’asta che detengono partecipazioni di proprietà, di controllo o interessi condivisi con la stessa entità; e di introdurre regolamenti sulla responsabilità di verificare e trasmettere le informazioni alle autorità competenti in caso di sospetti di collusione. Allo stesso tempo, l’intero processo d’asta, dalla scelta dell’organizzazione e del formato, alla determinazione del prezzo di partenza, alla ricezione delle candidature, fino all’assegnazione dell’offerta vincente, deve essere registrato in formato elettronico, tracciabile e verificabile in modo indipendente”, ha dichiarato il signor Thang.

A questo proposito, il delegato Nguyen Ngoc Viet ha suggerito che il requisito più importante è che i beni messi all’asta siano realmente competitivi, il loro valore determinato in modo appropriato in base al mercato e, allo stesso tempo, si riducano al minimo i problemi negativi che potrebbero sorgere durante il processo organizzativo.

Pur condividendo le opinioni precedentemente espresse in merito alla necessità di prevenire la pratica di offrire prezzi elevati per poi non versare la caparra, il signor Viet ha sottolineato che, in pratica, persiste un problema molto pericoloso: “il blocco delle aste, soprattutto quelle fondiarie”. Di conseguenza, gruppi di interesse influenzano e impediscono ai veri acquirenti di partecipare alle aste, introducendo al loro interno offerte a prezzi controllati, con conseguente perdita di risorse statali. La legge deve affrontare questo problema, sia prima che durante la fase pre-asta, per individuare e contrastare tali casi.

Il signor Viet si è inoltre detto d’accordo con la bozza di regolamento che prevede l’aumento dell’importo del deposito cauzionale per contrastare la speculazione e la pratica di offrire prezzi elevati per poi ritirare la caparra, ma ha espresso la preoccupazione che un deposito eccessivamente elevato possa avere l’effetto opposto. Le persone con reali necessità avrebbero difficoltà a partecipare, mentre coloro che dispongono di ingenti risorse finanziarie godrebbero di un vantaggio ingiustificato.

Pertanto, se il numero di partecipanti effettivi diminuisce, diminuirà anche il livello di concorrenza, creando potenzialmente opportunità per gruppi in grado di influenzare l’asta. “Pertanto, propongo che la legge stabilisca chiaramente i criteri per la selezione di specifici importi di deposito, garantendo che siano commisurati alla natura e al valore dei beni”, ha suggerito il signor Viet.